すべての空き家に問題があるというわけではありません。一般的に空き家は３つに分類されますが、１つ目の「賃貸用または売却用の住宅」は、市場で取引されるので問題がないです。むしろ、市場には必要な空き家です。２つ目の別荘を中心とした「二次的住宅」も、３６５日機能しているわけではありませんが、市場での取引があるなど機能しているので問題ないです。３つ目の「その他住宅」は、市場で取引される可能性がない無人住宅などで、こうした物件が増え続けていることが問題と言えます。

　無人住宅の空き家に限らず、全般的に既存住宅市場が発達していません。欧米では全住宅流通量に占める既存住宅の比率は市場全体の７～９割ですが、日本はわずか１～２割程度です。このように日本では中古物件が出回りにくい市場になっているのですが、日本特有の要因があります。
　まず、高齢者を中心に不動産の所有比率が高い傾向があります。例えば、私たちが相続について考えるとき「金融資産」でもつか、あるいは「不動産」でもつか、という選択肢があるとします。この場合、日本の税制上「不動産」でもった方が断然有利なのです。たとえば金融資産として５０００万円の現金をもっていたら、その課税評価は５０００万円ですよね。でも５０００万円の一戸建てを持っていても、課税評価される資産価値は５０００万円より低く評価されることが多いのです。

　もちろん不動産にも固定資産税がかかりますが、小規模住居用地だと課税標準の６分の１に減免されるなどの優遇措置があります。現在、不動産を持っている現役世代の方たちが老夫婦となり、子供が手を離れると、広い家は必要なくなるので、売却して現金を生活費に変え、余ったお金でよりコンパクトな住居を買って引っ越すのが合理的な選択肢だと思いますが、こうした税制面での優遇措置がいわゆる「持ち家神話」を形作ったのではないでしょうか。また、既存住宅を持ち続けるのは、単に税制面での優遇措置だけが背景ではありません。
　現行の既存住宅市場の環境下においては、自分の不動産を適正な価格で売却しにくいので、売却ではなく賃貸に出すという選択肢もありますが、日本では借地借家法という借り手を手厚く守る法律があります。持ち主側からすれば、自分が何らかの理由で住居を使いたくなっても、借り手が立ち退きに同意しなければ、思うに任せない状況となります。このため、持ち主が既存住宅として貸し出そうとする動機を抑えてしまいます。

　既存住宅を買う側、借りる側には、「その住宅が本当に価格に見合った良い住宅か」を判断する情報が足りていないというケースがよくあるため、必ずしもニーズが高いとは言えないのではないでしょうか。どんな人が住んで、どう手入れをしてきたのか。壁紙がきれいに見えても、はがしてみたら傷みが激しいということもありうるわけです。売り主側から説明を受けても、買い手側は本当なのかどうか、はっきり分からないのです。防音性能や耐震性などの問題点を見抜けない、又は見抜く手段がないことが多いわけです。これを「情報の非対称性」といい、売り手側は物件を熟知していても、買い手側は情報が不足していることを意味します。このため、買い手側は「中古はリスクがあるから、新築がいいね」と考え、結果として既存住宅に対するニーズが高まらないのではないでしょうか。

　空き家が増加するのは、住宅という財の特質が基本的にあります。住宅は他の財と同じように、需要が増加していくと、供給量も増えるし価格も上がります。しかし、少子高齢化、人口減少が進む今日においては、住宅の需要が下がっても、耐用年数が長いため、中古物件として使われないままで市場に残り続けます。人口減少に伴って必要な戸数が減っていくので、都市自体もそれに対応して機能を集約すればいいのですが、今日の都市の多くは高度成長期、バブル期に対応してインフラ（社会基盤）整備されているため、今日では使われない既存住宅が残存してしまっています。これが空き家問題の本質と言えると思います。今後日本中の地方都市が、コンパクトシティを目指すのであれば、こうした遊休資産を少しでも減らせるよう努めなければならないでしょう。

　そうですね。しかし、２０１５年に施行された「空き家対策等特別措置法」で、あまりに管理が行き届いていない空き家については、行政が所有者に対して助言、指導、勧告などの所定の行政指導を行っても、なお改善されない場合、強制的に処分できるようになり、一定の効果が出ています。こうした管理の悪い物件を退場させると同時に、良い物件を市場で回転させるようにすることが重要です。そのためには、良い管理をすれば良い値で売れる、適正な価格で評価されて売却できるという環境を作り、市場の力で解決へ向かっていくことが大事だと思います。
※後編に続きます。